¿Qué es el Sale & Leaseback y por qué es una oportunidad para el mundo agro?
Por Regino Coca, fundador y CEO de Cocampo
El Sale & Leaseback, o compra con arrendamiento posterior, es una operación inmobiliaria en la que el propietario de un inmueble (vendedor-arrendatario) vende el mismo a un inversor (comprador-arrendador) con el compromiso de quedarse como arrendatario en las condiciones de precio, renta, contrato y garantías negociadas por las partes.
Beneficios de un Sale & Leaseback
Este tipo de operaciones inmobiliarias se han ido extendiendo por múltiples sectores desde su origen a mitad del siglo XX, tanto a nivel internacional como nacional, porque permiten a las empresas obtener fondos para acometer nuevas inversiones sin perder el negocio, ya que mediante el arrendamiento continúan llevando a cabo la explotación del inmueble para su actividad.
En España, el Sale & Leaseback ha permitido la expansión del negocio de las cadenas hoteleras, mejorar la eficiencia de los bancos u obtener financiación a las Administraciones Públicas. Recientemente, el mayor interés lo están despertando las cadenas de supermercados, que igualmente han encontrado en esta fórmula la vía para obtener liquidez para su transformación y crecimiento.
En 2020, en Europa, este tipo de operaciones sumaron un total de 8.400 millones de euros, un 8,5% más que el promedio de los cinco años anteriores, de acuerdo a los datos publicados por la consultora inmobiliaria Savills. Y las expectativas son que continúen creciendo.
En el ámbito de las fincas rústicas, una de las ventajas del Sale & Leaseback es que el arrendador (inversor) suele contar con un arrendatario con experiencia en la explotación de la finca, lo que facilita una relación contractual duradera y estable. Además, esta operación libera capital a la empresa agrícola, favoreciendo inversiones en tecnología, maquinaria o innovación para aumentar la productividad.
¿Quién lleva a cabo un Sale & Leaseback?
La operación puede ser utilizada tanto por grandes empresas agroalimentarias como por pymes y explotaciones familiares. Las motivaciones, sin embargo, suelen diferir.
Las grandes empresas a menudo recurren al Sale & Leaseback para transformar en capital un activo infrautilizado y destinar los fondos a inversiones estratégicas más productivas. La liberación de activos inmovilizados puede reforzar ratios financieros y facilitar el acceso a financiación adicional.
Las pequeñas y medianas empresas utilizan esta operación para obtener liquidez de manera inmediata. Al vender la finca rústica y arrendarla de inmediato, obtienen capital fresco para impulsar la expansión o afrontar situaciones de tesorería adversas sin perder la capacidad productiva. De esta forma, se evita una paralización de la actividad, pues el arrendamiento garantiza la posibilidad de seguir cultivando o criando ganado en la misma finca.
Una alternativa real
En países como EE.UU. o Australia, con mercados agro avanzados, el Sale & Leaseback es una alternativa real para las explotaciones agrícolas que requieren liquidez para modernizar sus instalaciones o para financiar la compra de nuevas tierras que les permitan alcanzar economías de escala. Obviamente, estas operaciones requieren negocios agro rentables, capaces de pagar las rentas, y con voluntad de crecer o incrementar su rentabilidad.
La realidad es que en España apenas se han hecho públicas operaciones de este tipo. Sin embargo, al enumerar los retos de la economía rural aparecen recurrentemente las necesidades de financiación para afrontar la transformación de la industria y la adquisición-consolidación de tierra que permita alcanzar la rentabilidad deseada, justo lo que el Sale & Leaseback ha permitido en otras industrias.
Pero la oportunidad no termina aquí. Desde el punto de vista inversor se están dando un conjunto de circunstancias que inevitablemente van a hacer que el dinero mire al campo: diversificación frente a la volatilidad de los mercados financieros, exposición a los sectores primarios frente a la inflación, propósito y sostenibilidad (ESG), riesgos regulatorios en alquiler urbano…
No es la solución a todo ni para todos, pero el Sale & Leaseback deberá llegar al campo y aportar su granito de arena a la modernización, profesionalización y visibilidad del sector primario.
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