¿Qué es un informe de tasación y cuáles son los elementos que incluye?

El informe de tasación es un elemento imprescindible en la valoración real de activos, como las fincas rústicas.  

Después de que el tasador profesional visite la parcela para realizar una inspección presencial y recopile todos los datos necesarios para la tasación, deberá reflejar los resultados obtenidos en un informe oficial. 

Dada su relevancia en la estimación del valor de una finca rústica, Cocampo explica qué es un informe de tasación y cuáles son los elementos que incluye. 

¿Qué es un informe de tasación?

Un informe de tasación es un documento oficial elaborado por un profesional, un ingeniero agrónomo o un ingeniero técnico agrónomo, en el que se plasma una valoración objetiva de un activo, como una finca rústica. 

El profesional recolecta datos y realiza una inspección in situ de la parcela para determinar su precio real, entre otros detalles catastrales y registrales. Recopilada la información, se refleja en un documento oficial, que es enviado al cliente que lo haya solicitado. 

Este informe es un requisito obligatorio para los bancos cuando se quiere utilizar una tasación como aval en la solicitud de un préstamo hipotecario. Sin embargo, es un proceso que sólo puede ser llevado a cabo por tasadores homologados por el Banco de España.

Si es su situación, Cocampo le ofrece un formulario de tasación a través del que puede solicitar un presupuesto de tasación a nuestra red de colaboradores. 

Por lo general, se complementa con documentación gráfica, así como con un certificado de tasación que sintetiza su contenido. 

¿Qué incluye un informe de tasación?

Según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, un informe de tasación realizado por un tasador homologado para la valoración de una finca rústica debe contener, obligatoriamente, los siguientes apartados: 

• Solicitante de la tasación y finalidad. Se incluyen los datos del cliente, el motivo por el que se realiza la tasación y si durante el proceso se ha seguido lo estipulado en la Orden ECO/508/2003. Si la tasación de la finca se usa como garantía hipotecaria, se añade además la entidad bancaria que otorgará el préstamo. 

• Identificación y localización. Se establecen la ubicación de la finca rústica, su identificación registral y su referencia catastral, junto con el término municipal, la comarca y la provincia en la que se sitúa y el nombre contemplado en el Registro de la Propiedad. 

• Comprobaciones y documentación. Se determinan las comprobaciones que la tasadora ha hecho para la realización del informe y se adjuntan los documentos que han sido utilizados durante el proceso. 

• Localidad y entorno. Se detallan las características del entorno en el que se encuentra la parcela, así como la densidad de población, los equipamientos y los servicios de la localidad.  

• Descripción y superficie del terreno. En este punto se describen la superficie del terreno comprobada por el tasador y la superficie aproximada destinada tanto a aprovechamientos como a otros fines. También, la infraestructura de la que dispone la finca, como agua, caminos o energía eléctrica, y la textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente del suelo. Si se trata de una finca con agricultura de regadío, se señala la procedencia de las aguas, los caudales, la calidad, el método empleado para extraerla y cómo se distribuye según el sistema de riego.  

• Descripción y superficie de la edificación. Se menciona el uso, la distribución, la superficie y las principales características constructivas de las edificaciones e instalaciones presentes. Asimismo, se considera su antigüedad y su vida útil estimada, el estado de conservación en el que se encuentran y los deterioros aparentes que puedan poseer. 

• Descripción urbanística. En los informes elaborados para la valoración de fincas rústicas se incluye la clasificación del suelo y, si este es de protección especial, su régimen (agropecuario, forestal, de las aguas, de costas, de infraestructuras, de espacios naturales, paisajístico o patrimonial).  

• Régimen de protección, tenencia y ocupación. Se detalla si hay ocupantes en la propiedad, las características de la actividad económica llevada a cabo en la finca y las limitaciones legales, urbanísticas o de protección pública que podrían afectar al precio de la propiedad. En este último caso, se menciona el hecho por el que ocurre y el efecto que tiene en el valor.  

• Análisis de mercado. Se lleva a cabo una evaluación del mercado de las fincas rústicas, en el que se observan la oferta y la demanda, las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario y sus precios de venta o alquiler.  

• Datos y cálculo de los valores técnicos. Se determinan los métodos de tasación empleados para calcular el valor de la finca rústica, así como los datos y criterios utilizados en función de cada método. 

• Valores de tasación, condicionantes y advertencias. Se exponen los valores técnicos obtenidos según el propósito de la tasación, como el valor de tasación y el valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente, y, de existir, sus limitaciones. Además, se incluyen los condicionantes o advertencias que pudieran darse.  

• Observaciones. Este apartado del informe está diseñado para que el tasador proporcione información adicional, como cualquier aclaración que desee realizar con respecto al valor calculado a través de la tasación.  

• Fecha de emisión, caducidad y firmas. Se incluyen las fechas de la última visita a la propiedad, la de emisión y la de caducidad del informe, así como el nombre, las firmas y la titulación o el cargo de los firmantes. 

• Documentación anexa al informe. Por último, se debe adjuntar una documentación gráfica mínima, como la información catastral gráfica del inmueble o planos a escala o croquis de situación y emplazamiento de la finca rústica en la localidad. Asimismo, aquella documentación que a juicio del tasador permite definir e identificar sus características, como secciones o fotografías. También, anexar documentación no gráfica (licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación o cédula de calificación).

Informe de tasación de ejemplo

Si le interesa acceder a una tasación modelo, el Ministerio de Justicia proporciona un informe de tasación a modo de ejemplo.  

¿Qué información contiene el certificado de tasación?

La Orden ECO/805/2003 también establece la información que debe contener el certificado de tasación: 

• Denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que emite el certificado, junto con su número de inscripción en el Registro del Banco de España.  

• Propósito legal de la tasación. 

• Referencia precisa al informe de tasación. 

• Localización. 

• Tipo de inmueble. 

• Identificación registral. 

• Referencia catastral. 

• Declaración expresa de que la tasación se ha realizado según la Orden ECO/805/2003. 

• Métodos de valoración empleados para calcular el valor de tasación. 

• Valor de tasación. 

• Valor a efectos de seguro de incendios y otros daños.  

• Fecha de la última visita a la finca, así como de emisión y de caducidad del informe. 

• Firma del tasador que emite el certificado. 

¿Cuánto tiempo se tarda en hacer el informe de tasación?

Desde la última visita a la finca rústica, la normativa establece que tanto el informe de tasación como el certificado de tasación se deben enviar en un plazo máximo de dos meses.  

Sin embargo, las empresas tasadoras suelen tardar entre 3 y 7 días en entregarlos desde que se recibe la documentación y se acude a la propiedad.   

¿Cuál es su validez?

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, ambos tienen validez durante seis meses desde que el técnico emite el informe, considerando la fecha de emisión la fecha de la tasación.  

Las fincas rústicas son activos que están sujetos a los cambios que se produzcan en el mercado y a las modificaciones y mejoras que se les realicen. Por tanto, pasado este tiempo, el informe se deberá actualizar o renovar si se quiere hacer uso de él.  

Ejemplo de tasación

Existen distintos ejemplos de tasaciones inmobiliarias. Uno de ellos se presenta cuando un particular quiere solicitar un préstamo hipotecario para una finca rústica. 

En este caso, la entidad bancaria le exigirá una tasación para conocer el valor real de la propiedad con el fin de evaluar la cantidad a prestar y el riesgo de la operación. El particular puede pedir la tasación al banco o a una empresa supervisada y homologada por el Banco de España.

Un técnico acudirá a la parcela y realizará una inspección presencial. Comprobará aspectos como la ubicación, la superficie, la calidad del suelo y la presencia de servidumbres y, de haberlas, su estado de conservación.  

Completado el análisis de la finca, el profesional calculará el valor de la propiedad y lo reflejará en un informe oficial, junto con otra información adquirida durante el proceso. Antes de entregar el informe de tasación al cliente, será revisado por un equipo de control, que verificará que todo se haya efectuado siguiendo la normativa legal.  

Dado que este ejemplo de tasación concreto se utilizará como garantía hipotecaria, el informe se deberá complementar con un certificado. 

Fuentes

• Ministerio de Justicia.  
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.