En una finca rústica, ¿se puede poner una casa prefabricada?

Si alguna vez se ha preguntado si en una finca rústica se puede poner una casa prefabricada, está en el sitio correcto. 

En este artículo, Cocampo le aclara si se puede colocar una edificación de estas características en un suelo no urbanizable y bajo qué circunstancias es posible hacerlo.

Definición de suelo rústico

Para profundizar en si en una finca rústica se puede poner una casa prefabricada, resulta necesario conocer qué es el suelo rústico y cómo está regulado. Lo anterior se debe a que, en España, las fincas rústicas generalmente son clasificadas como suelo rústico, aunque existen excepciones.

Tipos de suelo según la normativa

En España, el uso del suelo está regulado por la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. De acuerdo con esta ley, existen tres clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico.

• Suelo urbano: parcela de terreno incluida en los planes urbanísticos municipales. Cuenta con todos los servicios urbanísticos básicos (agua, luz, saneamiento, alcantarillado, etc.) necesarios para uso urbano. Este se divide en suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
• Suelo urbanizable: parcela de terreno que está clasificada como no urbanizable, pues no tiene aún todos los servicios urbanísticos básicos, pero que es susceptible de ser clasificada como urbano mediante transformación urbanística. Se encuentra, por tanto, en una situación intermedia entre el suelo urbano y el suelo rústico.
• Suelo no urbanizable o rústico: parcela de terreno a la que se preserva de transformación urbanística al considerarse un “terreno protegido”.

El suelo rústico se divide a su vez en suelo no urbanizable común y suelo no urbanizable protegido.

• Suelo no urbanizable común: terreno rústico que no está sometido a algún régimen especial de protección, y que puede ser utilizado para la actividad agraria. Su transformación es posible bajo determinadas condiciones.
• Suelo no urbanizable protegido: terreno rústico que está sometido a algún régimen especial de protección, que incluso puede llegar a limitar total o parcialmente la actividad agraria. En consecuencia, se prohíbe su transformación.

Por tanto, en España, la ley establece restricciones a la construcción y al cambio de uso del suelo en suelo rústico, al no estar destinado a transformación urbanística.

No obstante, deja margen para que las comunidades autónomas y los ayuntamientos establezcan su propia normativa urbanística, pudiendo existir excepciones en las que es posible construir legalmente.

Características del suelo rústico

• Ubicación en áreas rurales. El suelo rústico se encuentra, por lo general, en áreas rurales, a partir del extrarradio de las ciudades y poblaciones.
• Ausencia de servicios urbanísticos básicos. Carece de los servicios básicos para uso urbano, como son agua, luz, saneamiento y alcantarillado.
• Carente de transformación urbanística. El suelo rústico carece de transformación urbanística, más allá de las viviendas autorizadas y de las construcciones agrarias, ya que existen restricciones a la construcción y al cambio de uso del suelo.
• Uso principal agrario. El uso al que se vincula es el agrario (agrícola, ganadero o forestal).
• Precio asequible. Su precio es más asequible que el de aquellos suelos calificados como urbanos o urbanizables. De hecho, su bajo coste de adquisición es uno de sus principales atractivos, y lo que hace que haya quienes se pregunten si en una finca rústica se puede poner una casa prefabricada.

En una finca rústica, ¿se puede poner una casa prefabricada?

Entonces, en una finca rústica, ¿se puede poner una casa prefabricada? La respuesta depende del uso que se pretende dar al suelo.

Si el objetivo de la colocación de la casa prefabricada en terreno rústico es exclusivamente residencial, José Manuel Carrasco Codes, socio director de Sagasta 21 Abogados, especialistas en derecho rústico, explica a Cocampo que, con la legislación y la normativa actual, en principio no será posible la instalación. Esto se debe a que las casas prefabricadas en terreno rústico modifican el uso permitido para este tipo de suelos.  

Sin embargo, no queda completamente descartado el poder instalar una casa prefabricada en suelo rústico. Carrasco Codes señala que el nivel de exigencia o permisividad en esta cuestión varía en función del municipio.

Por ello, si se está considerando instalar una casa prefabricada en terreno rústico, se debe consultar, además de la normativa estatal, la legislación urbanística autonómica y el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio donde se encuentra la finca. 

Existen normativas urbanísticas regionales y municipales que permiten excepcionalmente la construcción de edificaciones e infraestructuras vinculadas a la actividad agraria. Por lo tanto, si la casa prefabricada va a estar vinculada a una actividad permitida en suelo rústico, su autorización sería posible.

Es el caso de Galicia, donde la Ley de Suelo permite construir edificaciones destinadas a usos residenciales si son necesarias para desarrollar una actividad agrícola o ganadera en la finca.

Entonces, será primordial contar con una superficie mínima de cultivo y obtener la autorización del ayuntamiento. En este sentido, es necesario la solicitud de licencia urbanística y, en la mayoría de los supuestos, la obtención de una calificación urbanística previo a solicitar la licencia.

Una vez obtenida la autorización, el propietario podrá decidir qué tipo de construcción desea llevar a cabo en la finca, ya sea una vivienda o una casa prefabricada.

Carrasco Codes explica que, aunque existen fórmulas para poder instalar una casa prefabricada en terreno no urbanizable, cada caso es único y debe estudiarse individualmente. Como consecuencia de sus particularidades legales, los expertos aconsejan acudir a un especialista antes de colocar una casa prefabricada en terreno rústico.

¿Existen alternativas?

Ante las restricciones para instalar casas prefabricadas en suelo rústico, algunas personas han considerados las casas prefabricadas móviles o mobile home como una alternativa.  

No obstante, la instalación de una mobile home en terreno rústico también está sujeta a restricciones que conviene conocer. 

Consecuencias de instalar una casa prefabricada en una finca rústica

Instalar una casa prefabricada en terreno rústico sin los permisos pertinentes puede conllevar multas, la demolición de la edificación e, incluso, penas de prisión.

Multas y posibles demoliciones

Desde el punto de vista administrativo, se pueden iniciar dos procesos. Por un lado, un procedimiento sancionador, que acabará con una sanción económica. Por otro lado, un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística para devolver el terreno a una situación conforme a la legalidad, lo que conlleva la orden de demolición de la casa prefabricada y la restauración del suelo. 

Recientemente, se ordenó la demolición de una casa prefabricada en terreno no urbanizable de Mallorca que había sido colocada sin licencia urbanística, a solicitud de la Agencia de Defensa del Territorio (ADT). Este organismo autónomo del Consell de Mallorca ordenó la paralización de las obras y abrió expediente de infracción urbanística. Los costes de la demolición tuvieron que ser asumidos por los responsables de la infracción.

Sin embargo, el socio director de Sagasta 21 Abogados apunta a Cocampo que “existen matices”. Estos procedimientos suelen disponer de un plazo de caducidad, y las infracciones prescriben con el tiempo, salvo en la Comunidad de Madrid.

Penas de prisión

Por otro lado, pueden pedirse penas de prisión de hasta tres años para promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo edificaciones no autorizables en suelo no urbanizable.  

Asimismo, de colocarse en suelo rústico protegido, puede pedirse la demolición de la casa prefabricada.

Ventajas y desventajas de colocar una casa prefabricada en terreno rústico

La colocación de una casa prefabricada suelo rústico presenta tanto ventajas como desventajas.

Ventajas

• Bajo precio. El precio de las casas prefabricadas es más bajo que el de las edificaciones tradicionales por requerir de menos tiempo de construcción, materiales y mano de obra. El precio del metro cuadrado de las casas prefabricadas se sitúa en los 1.400 euros, mientras que el coste del metro cuadrado al construir una vivienda puede superar los 2.000 euros.
• Fabricación e instalación ágil.  Su tiempo de entrega resulta inferior al de otras edificaciones, como consecuencia de su construcción en fábrica. En sólo un par de meses es posible contar con ellas. Además, dado que se trasladan al lugar donde se van a colocar ya casi completas, no requieren de grandes obras sobre el terreno, lo que hace que su instalación sea rápida.
• Mayor respeto con el medioambiente. Las casas prefabricadas suelen fabricarse con materiales sostenibles. Por otro lado, como se reducen los trabajos al aire libre, su construcción conlleva un mayor respeto con el medioambiente.
• Más libertad de personalización. Las viviendas prefabricadas ofrecen una variedad de opciones de personalización, sobre todo en cuanto a acabados y materiales.
• Excepciones en la normativa para fines agrarios. Hay normativas autonómicas y municipales que establecen excepciones en las que se puede colocar una casa prefabricada en suelo rústico si esta está ligada a una actividad agraria.

Desventajas

• Necesidad de licencia urbanística. Las casas prefabricadas para suelo rústico requieren de la solicitud de licencia urbanística antes de comenzar la instalación, al igual que ocurre con las viviendas convencionales.
• Dificultades para obtener una hipoteca. Si se carece de los ahorros necesarios para la adquisición de una casa prefabricada, se puede necesitar obtener una hipoteca. Los interesados en una hipoteca de casa prefabricada para terreno rústico pueden enfrentar dificultades para conseguirla, pues los bancos sólo conceden créditos hipotecarios a aquellas que se consideran legalmente bienes inmuebles.

La opinión de Cocampo

Cocampo considera que la ausencia de una normativa homogénea sobre la instalación de casas prefabricadas en terreno rústico puede generar incertidumbre, lo que supone un freno para el mercado de fincas rústicas.

Lo anterior resulta relevante ante el inevitable relevo generacional y la despoblación que enfrentan las zonas rurales. Desde la plataforma reclaman la necesidad de formular una respuesta clara ante la duda de si se puede colocar una casa prefabricada terreno rústico, con el fin de facilitar que más personas inicien sus proyectos en el campo.

Fuentes

• Conceptos Jurídicos
• Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
• Ley del Suelo de Galicia
• Ley del Suelo no Urbanizable
• Sagasta 21 abogados